加按套現到底係做緊咩
加按套現，簡單講就係用層樓嘅剩餘價值再向銀行或財務公司借多筆錢出嚟。假設你層樓市值 800 萬、尚欠按揭 300 萬，理論上中間有 500 萬嘅「淨值空間」，透過加按、轉按或二按，就可以抽部分出嚟做現金。聽落好吸引，尤其當屋主被卡數、私人貸款壓到透唔到氣，見到層樓有水位第一反應自然係「攞啲出嚟還咗先」。
但要搞清楚一件事：加按唔係「執咗條數」，而係將原本分散喺唔同戶口嘅債，打包再加到層樓上面。之前欠嘅係卡數，拖底層只係你個名；加按之後欠嘅係按揭，拖底層係層樓本身。萬一供唔到，銀行可以循按揭合約程序收樓拍賣，追返尾數。呢個結構性差異，係成篇文章嘅重點。
咩情況下加按係合理選擇
唔係話加按一定錯。現金流穩、收入可預期、淨值夠闊，而家嘅按揭息率又明顯低過手上嘅卡數同私貸，咁用加按統一債務、拉長年期去降低每月總供款，數學上係講得通。特別係雙職家庭、公司穩定僱員、有固定花紅或佣金記錄嘅人，當務之急係唔好再碌卡、唔好再借新還舊，加按可以畀佢哋喘一口氣。
另一種合理情境，係資金用途本身有回報預期，例如小生意周轉、物業維修保值、或者投入進修轉職。重點係「用途清晰、回報可評估、還款來源唔止靠加按層樓」。如果攞咗錢出嚟只係為咗填之前嘅洞、或者畀親戚做保、又或者拎去投機炒股，加按帶嚟嘅唔係解救，而係更深嘅槓桿陷阱。
幾條紅線一踩即出事
紅線一：收入已經唔穩，仲諗住加按撐多幾個月。加按後每月供款只會高過低過，斷供一次已經上征信、兩次已經有收樓風險。
紅線二：加按成數推到盡。銀行肯批六成、七成，唔代表你應該借到盡。越近上限，你可以承受嘅估值跌幅越細，一遇到市況調整就可能變負資產。
紅線三：靠二按、三按去補。當一按銀行唔肯加，開始揾財務公司做二按、甚至三按，每一層嘅息率同風險都係倍增，層樓隨時變成高息迷你綜合債。
呢幾條紅線最恐怖嘅地方，唔係單一踩咗就死，而係通常一齊出現：收入下跌 → 借到盡 → 一按唔夠 → 揾二按補 → 又斷供。到呢一步再去諗補救，選擇已經被大幅收窄。
加按 vs IVA vs DRP 點比較
好多人淨係將「加按」同「破產」放兩極，忽略咗中間其實仲有 IVA（債務重組）同 DRP（債務舒緩）呢兩條路。簡單比較如下：
| 路線 | 對層樓嘅影響 | 對徵信嘅影響 | 適合情境 |
|---|---|---|---|
| 加按套現 | 直接用層樓抵押，斷供有收樓風險 | 短期可能令新按揭紀錄上報 | 現金流穩、淨值夠、息差明顯 |
| IVA 債務重組 | 通常唔掂層樓，條件視乎方案 | 有案底記錄，但可避免破產 | 多間債主、總負債大、收入可攤長 |
| DRP 債務舒緩 | 完全唔涉物業 | 較輕，屬私下協商 | 主要係無抵押債，收入可持續 |
關鍵唔係邊條路「最好」，而係邊條路對應你而家嘅收入結構、債務組合同資產狀況。同一個人，三年前啱加按，今日可能已經要行 IVA；搞錯次序，代價可以好大。
簽約之前一定要問自己嘅三條問題
第一，如果利率再升 1% 至 2%，每月供款會加到幾多？你頂唔頂得順？香港按息跟隨美息，過去幾年嘅波幅已經證明一切，唔好用今日嘅息口去估計未來五年嘅供款。
第二，如果估值跌 10% 至 15%，你嘅按揭成數會去到邊？會唔會變負資產、銀行會唔會 call loan？而家市況已經證明，估值唔係永遠向上。
第三，套咗出嚟筆錢，有冇一個可驗證嘅用途同還款計劃？如果答案係「先攞咗出嚟再算」，咁基本上即係冇計劃，純粹係將問題推後。
加按唔係解藥，係一個放大器
星明會計喺呢度要講清楚：我哋唔做按揭、唔做財務、亦都唔會介紹加按 broker 畀你。呢篇純粹從教育角度講，加按套現係一個「放大器」，當你嘅財務基本面健康，佢可以放大整合效率；當你嘅基本面已經出現裂紋，佢會放大每一個弱點，最後連層樓都保唔住。
如果你而家背緊唔少卡數、私貸，第一反應係「不如加按套現還哂佢」，請先停一停。同一筆債，用加按解、用 IVA 解、用 DRP 解、或者用破產解，對你未來三至五年嘅生活影響差異可以好大。值得搵一個唔賣按揭、唔賣貸款、只中立分析路線嘅持牌顧問傾一次，再決定。